Home Rules घर खरेदी करणे हे प्रत्येकाचं आयुष्यभराचं स्वप्न असतं. अनेकजण आपल्या बचतीचा मोठा भाग घर, फ्लॅट किंवा प्लॉट खरेदीत गुंतवतात. मात्र, बऱ्याच वेळा लोकांना वाटतं की एकदा मालमत्तेची रजिस्ट्री आपल्या नावावर झाली की आपण त्या मालमत्तेचे कायदेशीर मालक झालो. पण प्रत्यक्षात हे अर्धसत्य आहे. रजिस्ट्री ही मालमत्ता व्यवहाराची नोंद असते, परंतु खरी मालकी हक्क मिळवण्यासाठी ‘उत्परिवर्तन’ म्हणजेच Mutation ही प्रक्रिया पूर्ण करणे अत्यावश्यक आहे.
उत्परिवर्तन म्हणजे काय
उत्परिवर्तन म्हणजे महसूल विभागाच्या नोंदींमध्ये मालमत्तेच्या नवीन मालकाचं नाव नोंदविण्याची प्रक्रिया. जेव्हा एखादं घर, प्लॉट किंवा जमीन विकत घेतली जाते, तेव्हा त्या मालमत्तेची नोंदणी (रजिस्ट्री) विक्रेत्याकडून खरेदीदाराच्या नावावर केली जाते. परंतु, महसूल नोंदींमध्ये ते नाव बदलण्यासाठी स्वतंत्र प्रक्रिया करावी लागते, हिला उत्परिवर्तन म्हणतात. हे झाल्यानंतरच सरकारच्या नोंदवहीत आपण त्या मालमत्तेचे कायदेशीर मालक म्हणून ओळखले जाता.
फक्त रजिस्ट्रीवर विसंबून राहण्याचा धोका
जर उत्परिवर्तन केलं नाही, तर सरकारी कागदपत्रांमध्ये जुना मालकच त्या मालमत्तेचा मालक म्हणून दाखवला जातो. त्यामुळे मालमत्तेवरील कर, वीजबिल, पाणीबिल किंवा इतर सरकारी नोंदी जुन्या नावानेच राहतात. अशा परिस्थितीत जुन्या मालकाकडे भविष्यात मालकीचा दावा करण्याची संधी राहते आणि नवीन खरेदीदाराला कायदेशीर अडचणींचा सामना करावा लागू शकतो.
विलंबाची कारणं आणि त्याचे परिणाम
उत्परिवर्तनात विलंब होण्याची प्रमुख कारणं म्हणजे आवश्यक कागदपत्रांचा अभाव, महसूल कार्यालयातील प्रलंबित कामे, विक्रेत्याकडून अपूर्ण माहिती मिळणे किंवा अर्जदाराचं दुर्लक्ष. जर ही प्रक्रिया वेळेत पूर्ण झाली नाही, तर बँकेकडून कर्ज मिळवणे, सरकारी अनुदान घेणे किंवा मालमत्ता विकणे कठीण होते. काही प्रकरणांमध्ये तर अशा विलंबामुळे न्यायालयीन वादही निर्माण होतात.
उत्परिवर्तनासाठी आवश्यक कागदपत्रे
उत्परिवर्तन करताना काही महत्त्वाची कागदपत्रे आवश्यक असतात. त्यामध्ये मालमत्तेची रजिस्ट्री कागदपत्रे, मालमत्ता कर पावत्या, खरेदीदार व विक्रेत्याचे ओळखपत्र, पासबुक, आणि आवश्यक असल्यास जुनी नोंदवही यांचा समावेश होतो. ही सर्व कागदपत्रे वेळेवर आणि अचूक स्वरूपात सादर केली नाहीत तर अर्ज नाकारला जाऊ शकतो.
उत्परिवर्तन कसे करावे
मालमत्तेची रजिस्ट्री पूर्ण झाल्यानंतर त्वरित स्थानिक महसूल कार्यालय किंवा नगरपरिषदेच्या मालमत्ता विभागाशी संपर्क साधा. आवश्यक अर्ज भरून संबंधित शुल्क जमा करा. आज अनेक ठिकाणी ही प्रक्रिया ऑनलाइनसुद्धा उपलब्ध आहे, जिथे तुम्ही डिजिटल पोर्टलवर अर्ज करून स्थितीचा मागोवा घेऊ शकता.
घर घेताना घ्यायची काळजी
घर खरेदी करणे हे प्रत्येकाच्या आयुष्यातील एक मोठं पाऊल असतं. आयुष्यभराची बचत आणि कष्टाचं फळ जेव्हा एका छताखाली गुंतवलं जातं, तेव्हा प्रत्येकाने सावधगिरी बाळगणं आवश्यक आहे. चुकीच्या माहितीमुळे किंवा घाईमुळे अनेकजण नंतर अडचणीत सापडतात. म्हणूनच घर खरेदी करताना काही महत्त्वाच्या गोष्टींची नीट काळजी घेणे आवश्यक आहे.
मालमत्तेची कायदेशीर स्थिती तपासा
घर खरेदी करण्यापूर्वी त्या मालमत्तेचा टायटल क्लिअर आहे का, याची खात्री करा. मालमत्तेचा हक्कपत्र, सात-बारा उतारा, नकाशा मंजुरी आणि बांधकाम परवानगी अशा सर्व कायदेशीर कागदपत्रांची तपासणी करणे अत्यावश्यक आहे. जर ती जुनी प्रॉपर्टी असेल, तर मागील मालकाकडून सर्व करपावत्या आणि बिलांच्या प्रती घ्या.
बिल्डरची विश्वासार्हता तपासणे गरजेचं
नवीन फ्लॅट घेताना बिल्डरचा रेकॉर्ड तपासा. त्याचं मागील प्रोजेक्ट वेळेत पूर्ण झाले आहेत का, RERA नोंदणी आहे का, आणि त्याच्याविरुद्ध तक्रारी आहेत का हे पहा. RERA वेबसाइटवर प्रोजेक्टचा क्रमांक शोधून त्याची कायदेशीर स्थिती आणि परवानग्या तपासता येतात.
रजिस्ट्री आणि उत्परिवर्तन दोन्ही करा
फक्त रजिस्ट्री म्हणजे मालकी नाही हे लक्षात ठेवा. रजिस्ट्री ही मालमत्तेचा व्यवहार नोंदवते, पण खरी मालकी महसूल नोंदांमध्ये नाव बदलल्यानंतर म्हणजेच उत्परिवर्तन झाल्यावरच मिळते. म्हणून रजिस्ट्री झाल्यानंतर उत्परिवर्तन प्रक्रिया त्वरित पूर्ण करा.
बँकेचे कर्ज आणि व्याज दर तपासा
घर खरेदीसाठी होम लोन घेणं आजकाल सर्वसामान्य झालं आहे. परंतु कर्ज घेण्यापूर्वी वेगवेगळ्या बँकांचे व्याजदर, प्रोसेसिंग फी, प्री-पेमेंट चार्जेस आणि इतर अटी नीट वाचा. EMI वेळेत भरता न आल्यास तुमचं क्रेडिट स्कोअर खराब होऊ शकतं आणि भविष्यातील कर्जाच्या संधी कमी होऊ शकतात.
बांधकामाच्या दर्जाची तपासणी करा
फ्लॅट खरेदी करताना केवळ बाह्य देखाव्यावर विश्वास ठेऊ नका. इमारतीच्या बांधकामाचा दर्जा, वापरलेली सामग्री, वीज आणि पाण्याची सुविधा, सुरक्षा यंत्रणा, तसेच फायर सेफ्टी व्यवस्थेची प्रत्यक्ष पाहणी करा. या गोष्टींमुळे भविष्यात मोठ्या दुरुस्तीच्या खर्चापासून वाचता येतं.
विलंब झाल्यास काय करावे
जर तुमचा उत्परिवर्तन अर्ज अनेक दिवस प्रलंबित असेल, तर माहिती अधिकार कायद्यांतर्गत चौकशी करता येते. तसेच तहसीलदार किंवा जिल्हाधिकारी यांच्याशी संपर्क साधून तक्रार दाखल करता येते. काही वेळा संबंधित अधिकाऱ्यांकडे थेट पाठपुरावा केल्यास प्रक्रिया लवकर पूर्ण होते.
भविष्यातील सुरक्षिततेसाठी काय काळजी घ्यावी
मालमत्ता व्यवहार करताना रजिस्ट्रीसह उत्परिवर्तन प्रक्रिया तात्काळ सुरू करा. नोंदणी झाल्यानंतर 30 दिवसांच्या आत कागदपत्रे महसूल कार्यालयात सादर करा. उत्परिवर्तन पूर्ण झाल्याचं प्रमाणपत्र सुरक्षित ठेवा. भविष्यात वाद निर्माण झाल्यास हे प्रमाणपत्र तुमच्यासाठी महत्त्वाचं कायदेशीर पुरावा ठरू शकतं.
निष्कर्ष
घर किंवा जमिनीची खरेदी करताना रजिस्ट्री हा पहिला टप्पा असतो, पण खरी मालकी सिद्ध करण्यासाठी उत्परिवर्तन हा तितकाच महत्त्वाचा दुसरा टप्पा आहे. त्यामुळे रजिस्ट्री झाल्यानंतर निश्चिंत न बसता, तातडीने उत्परिवर्तन करून घ्या. ही छोटी पण महत्त्वाची प्रक्रिया तुम्हाला भविष्यातील मोठ्या आर्थिक आणि कायदेशीर समस्यांपासून वाचवू शकते.
डिस्क्लेमर
या लेखातील माहिती सामान्य जागरूकतेसाठी दिली आहे. उत्परिवर्तन आणि मालमत्ता नोंदणी प्रक्रियेबाबत प्रत्यक्ष निर्णय घेण्यापूर्वी संबंधित महसूल विभाग किंवा कायदेशीर सल्लागाराचा सल्ला घ्यावा.